JAKARTA – Sengketa pertanahan antara PT Indobuildco selaku pengelola Hotel Sultan dengan Sekretariat Negara (Sekneg) RI dinilai bukan sekadar konflik kepemilikan lahan biasa.
Kasus ini justru mencerminkan persoalan mendasar dalam tata kelola hukum pertanahan nasional yang berpotensi mencederai kepastian hukum dan iklim investasi di Indonesia.
Ketua Pusat Studi Hukum Agraria Fakultas Hukum Universitas Trisakti, Dr. Irene Eka Sihombing, SH, CN, MH, menegaskan sengketa tersebut merupakan hard case yang memperlihatkan kegagalan sistemik lintas rezim hukum.
“Ini bukan perkara sederhana. Sengketa Hotel Sultan adalah hard case yang membuka tabir problem struktural dalam hukum pertanahan kita, mulai dari aspek administrasi, perdata, hingga pidana,” ujar Irene dalam Focus Group Discussion (FGD) bertajuk “Eksaminasi Lintas Rezim dan Analisis Efisiensi Hukum Pertanahan Indonesia” di Gedung H Universitas Trisakti, Jakarta, Rabu (4/2/2026).
FGD tersebut membedah naskah akademik berjudul “Sengketa Pertanahan, Negara, dan Efisiensi Hukum”, yang mengkaji konflik PT Indobuildco–Sekneg melalui pendekatan lintas rezim hukum serta Economic Analysis of Law dengan pisau analisis efisiensi Kaldor-Hicks.
Dalam kajiannya, Irene menekankan bahwa Hak Guna Bangunan (HGB) PT Indobuildco terbit secara sah pada tahun 1972 di atas tanah negara bebas, jauh sebelum Hak Pengelolaan (HPL) Sekretariat Negara diterbitkan pada 1989.
“Memaksakan HGB tunduk pada HPL yang lahir belakangan adalah bentuk penerapan hukum secara retrospektif. Ini jelas melanggar asas non-retroaktivitas,” tegasnya.
Ia menambahkan, secara yuridis HPL tidak memiliki kedudukan untuk meniadakan hak privat yang telah lahir lebih dahulu tanpa mekanisme pembebasan lahan yang sah dan adil. “HPL adalah instrumen administrasi, bukan hak superior yang bisa mematikan HGB begitu saja,” katanya.
Kajian tersebut juga menyoroti penolakan perpanjangan HGB PT Indobuildco yang dinilai tidak efisien secara ekonomi dan sosial. Dengan menggunakan analisis efisiensi Kaldor-Hicks, negara justru dinilai mengalami apa yang disebut sebagai pyrrhic victory atau kemenangan semu.
“Negara memang terlihat menang secara administratif, tetapi kerugian ekonominya jauh lebih besar. Nilai investasi hilang, biaya litigasi membengkak, dan potensi penerimaan negara ikut lenyap,” jelas Irene.
Lebih jauh, negara dinilai gagal menyediakan mekanisme kompensasi, sehingga menciptakan deadweight loss atau kerugian ekonomi yang tidak bisa dipulihkan. Kondisi ini sekaligus membangun preseden ketidakpastian hukum yang mahal bagi dunia usaha.
“Preseden seperti ini menaikkan risk premium investasi. Pelaku usaha akan menghitung ulang risiko berinvestasi di Indonesia,” ujarnya.
Dari perspektif hukum administrasi dan pidana, kajian ini juga mengingatkan potensi penyalahgunaan wewenang (detournement de pouvoir). Penolakan perpanjangan HGB yang telah memenuhi syarat formal dan material, namun hanya didasarkan pada diskresi tanpa alasan substantif, dinilai berbahaya.
“Pejabat negara terikat pada Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik. Ketika diskresi digunakan untuk meniadakan hak yang sah tanpa dasar undang-undang yang kuat, itu bisa bergeser ke ranah pidana jabatan,” kata Irene.
Kajian ini juga mengkritik putusan peradilan yang dinilai terfragmentasi. Putusan perdata yang memenangkan negara berbasis formalisme masa berlaku hak dinilai tidak selaras dengan putusan peradilan tata usaha negara yang lebih menitikberatkan pada prosedur administrasi.
“Ketidaksinkronan ini menciptakan ketidakpastian hukum yang mahal, bukan hanya secara sosial tetapi juga secara ekonomi,” ujar Irene.
Sebagai solusi, kajian ini merekomendasikan rekonstruksi relasi antara HPL dan HGB, penyediaan mekanisme transisi dan kompensasi yang adil, serta integrasi analisis ekonomi dalam setiap kebijakan pertanahan.
“Kebijakan pertanahan tidak cukup diuji dari legalitas formal. Ia harus diuji juga dari efisiensi dan dampak sosial-ekonominya,” pungkas Irene.
Kajian ini menjadi peringatan keras bahwa arogansi kewenangan negara yang mengabaikan kepastian hukum bukan hanya merugikan pemegang hak, tetapi juga menggerus kepercayaan dan iklim investasi jangka panjang di Indonesia.
Penulis : lazir
Editor : ameri
