JAKARTA – Banyak orang tua yang berniat menghibahkan rumah kepada anaknya mengira prosesnya bisa berlangsung otomatis. Padahal, ada prosedur hukum dan administrasi yang wajib dilalui agar kepemilikan sah secara hukum, yakni melalui proses balik nama sertifikat tanah.
Kepala Biro Humas dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Shamy Ardian, menegaskan bahwa proses balik nama menjadi langkah krusial dalam pengalihan hak atas tanah, termasuk dalam lingkup keluarga.
“Jadi balik nama itu adalah proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama ke pemilik baru yang sah secara hukum. Dalam konteks orang tua ke anak, balik nama tidak terjadi secara otomatis walaupun hubungan kekeluargaannya sudah jelas,” ujar Shamy Ardian saat ditemui di Kantor ATR/BPN, Jakarta, Senin (20/04/2026).
Ia menjelaskan, masih banyak masyarakat yang baru menyadari pentingnya proses ini ketika tanah akan dijual, dijaminkan ke bank, atau digunakan untuk kebutuhan hukum lainnya. Akibatnya, proses menjadi lebih rumit dan biaya yang dikeluarkan terasa lebih besar karena tidak dipersiapkan sejak awal.
Shamy menekankan pentingnya memahami perbedaan antara hibah dan waris. Hibah dilakukan saat orang tua masih hidup, sementara waris berlaku setelah orang tua meninggal dunia. Perbedaan ini akan menentukan dokumen, jenis akta, hingga kewajiban pajak yang harus dipenuhi.
“Kalau salah menentukan sejak awal, bisa berakibat pengurusannya berulang lagi dari proses awal,” tegasnya.
Dalam praktiknya, proses balik nama setidaknya melalui empat tahapan utama. Pertama, penentuan dasar hukum peralihan hak, apakah melalui hibah atau waris. Kedua, pembuatan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris. Ketiga, pembayaran pajak dan bea yang menjadi kewajiban. Keempat, pencatatan resmi di Kantor Pertanahan.
Adapun biaya yang harus dipersiapkan meliputi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya pembuatan akta hibah atau waris, biaya layanan di Kantor Pertanahan termasuk Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), serta pajak lainnya sesuai kondisi tanah. Besaran biaya ini dapat berbeda di tiap daerah.
Untuk layanan di Kantor Pertanahan, estimasi biaya dihitung berdasarkan nilai tanah yang ditetapkan, yakni nilai per meter persegi dikalikan luas tanah, kemudian dibagi 1.000. Masyarakat juga dapat mengecek perkiraan biaya melalui aplikasi Sentuh Tanahku.
Dalam pengurusan waris, pemohon wajib melengkapi sejumlah dokumen seperti formulir permohonan bermaterai, identitas ahli waris, sertifikat tanah asli, akta kematian, Surat Keterangan Waris, hingga bukti pembayaran pajak. Jika nilai tanah di atas Rp60 juta, wajib melampirkan bukti SSP/PPH.
Sementara untuk hibah, dokumen yang diperlukan antara lain identitas pemberi dan penerima hibah, sertifikat tanah asli, akta hibah dari PPAT, serta bukti pembayaran BPHTB dan pajak lainnya. Persyaratan tambahan juga berlaku jika nilai tanah melebihi Rp60 juta.
Shamy mengingatkan agar masyarakat tidak menunda proses balik nama karena dapat berdampak pada peningkatan biaya, terutama akibat kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), denda keterlambatan, serta dokumen yang belum diperbarui.
“Nah ini kalau semakin ditunda, biasanya biaya makin meningkat dan terasa mahal,” pungkasnya.
Penulis : lazir
Editor : ameri
